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每经记者 甄素静每经编辑 魏文艺
2024年，在政策持续宽松的背景下，房企融资经历了较大起伏。
2025年1月9日，中指研究院发布数据显示，2024年房地产行业共实现债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%；平均利率为2.95%，同比下降0.72%。其中，信用债成为房企融资的绝对主力，占比超六成；ABS融资占比超过三分之一。
另据克而瑞统计，2024年，65家典型房企累计融资总量为4823.4亿元，同比减少28.1%；新增债券类融资成本2.93%，较2023年下降0.64个百分点。
“从房地产开发企业到位资金来看，规模延续2022年以来的下降态势，实际融资环境仍未显著回暖。”中指研究院企业研究总监刘水向《每日经济新闻》记者分析指出，受城市融资协调机制“白名单”、经营性物业贷、金融16条等融资政策提振，国内贷款和自筹资金占比提升，销售下滑对房企资金面产生不利影响，定金及预收款、个人按揭贷款占比均显著下降。
房企融资成本明显下降
中指研究院数据显示，2024年房地产行业共实现债券融资5653.1亿元，同比下降18.4%。其中，信用债同比下降18.5%，海外债同比下降69.5%，ABS同比下降13.6%。海外债在低水平上继续下降，信用债成为融资绝对主力，ABS融资占比超三分之一。
另据克而瑞统计，2024年65家典型房企累计融资总量为4823.4亿元，同比减少28.1%；新增债券类融资成本2.93%，较2023年下降0.64个百分点。从房企梯队来看，2024年TOP10房企的平均融资额为268.18亿元，是所有梯队中最多的，同时该梯队也是唯一一个融资规模同比增长的梯队。
“2024年融资政策持续宽松，但债券融资规模仍在下降通道，市场复苏的不确定性增加了投资人对房地产行业的疑虑，也使得企业对新增融资采取谨慎态度，融资规模仍在缩减中。”刘水分析指出，从房企的资金到位情况来看，其规模延续了自2022年以来的下降态势，显示实际的融资环境仍然没有显著回暖。
据国家统计局数据，2024年前11月，房地产开发企业到位资金为9.66万亿元，同比下降18.0%，较前10月收窄1.2个百分点。其中，国内贷款为1.35万亿元，同比下降6.2%，占比为14.0%，比上年同期提升1.8个百分点；自筹资金为3.47万亿元，同比下降11.0%，占比为35.9%，比上年同期提升3.0个百分点。
记者注意到，2024年，受连续降息、融资企业结构和产品结构变化等因素影响，房地产行业债券平均融资成本明显下降。
据中指研究院统计，2024年行业债券平均利率为2.95%，同比下降0.72个百分点。其中信用债平均利率为2.86%，同比下降0.71个百分点；海外债平均利率为5.22%，同比下降1.17个百分点；ABS平均利率为3.01%，同比下降0.59个百分点。
事实上，2024年以来，政策端以“有序防范化解金融风险，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线”为目标，整体延续宽松的融资环境。
2024年1月，央行及国家金融监督管理总局发布政策，明确全国性商业银行可发放经营性物业贷款用于偿还房企存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券。此后，高层会议多次强调，对于符合“白名单”条件的项目，应该“应进尽进”“应贷尽贷”，并满足所有合理的融资需求，即“应满尽满”。
联合资信发布报告指出，尽管2024年推出了一系列旨在支持房企融资的政策措施，包括降低LPR利率、优化经营性物业贷款管理、设立保障性住房再贷款以及扩大“白名单”项目贷款规模等，这些措施在一定程度上缓解了个别优质房企的资金压力，但在行业下行压力未减、债务违约风险犹存的情况下，大部分房企尤其是中小型和高负债房企的流动性问题仍较为严峻，其融资环境短期内难以获得实质性改善。
“虽然融资政策不断放宽，但从实际执行来看，金融机构对于房企信贷风险的管控还是比较严格，并非风险防控宽松。”同策研究院研究总监宋红卫向记者表示，政策更多是在房企债务展期上开了一个口子，也就是借新还旧的模式，这对于银行来说没有增加风险，也给了房企喘息的空间，增加了房企偿还贷款的能力。
信用债年末发行规模回升
从融资结构来看，2024年房企融资呈现出多维度特点。
信用债虽然仍是房企融资的绝对主力，但发行规模同比仍下降明显。其中，央国企仍是主要发行方，年末单月发行规模有所回升且期限延长，民企和混合所有制企业发债少且受益有限。
据中指研究院数据，2024年房地产行业信用债发行规模为3448.5亿元，同比下降18.5%，占总融资规模的61%，与上年基本持平。从单月来看，2024年前9月房企信用债发行总体呈下滑趋势，9月发行规模已降至不足200亿元的低位；10月以来，房企信用债发行规模连续回升，10月和12月同比转正，出现年末翘尾现象。
值得注意的是，2024年混合所有制和民营房企信用债发行期限较之前有所延长，3年以上债券发行总额占比明显提升，新城控股、新希望地产、金辉控股、卓越集团、美的置业等均成功发行5年期中票，为其债务期限结构改善提供了有利条件。
房企海外债发行仍在低水平持续下滑，发行渠道近乎关闭，且期限偏短。具体来看，2024年房企海外债发行规模仅69亿元，同比下降69.5%，占总融资规模的1.2%，较上年下降了2.0个百分点。
相较而言，ABS（资产证券化）融资规模占比则在2024年出现上升，类REITs、CMBS/CMBN（商业房地产抵押贷款支持证券）为主，平均期限延长，下半年发行步入正轨。2024年，ABS融资规模为2137.6亿元，同比下降13.6%，占总融资规模37.8%，较上年上升2.1个百分点。
此外，随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，持有优质存量资产的房地产开发企业也获得了更多的机会，部分房企已经开始尝试参与。
据克而瑞统计，2024年共有华润置地、招商蛇口、大悦城、万科、首创城发和中国金茂的8只REITs产品完成上市，总规模达224.22亿元。另外，金隅集团和万科的两只新发行REITs以及华润的租赁住房REITs扩募正在审批中。“不过相对于目前1558.7亿元的公募REITs市场而言，房企的参与程度仍然相对较低。”
对于2025年房企面临的融资挑战，刘水分析指出，房企还应提前筹划现金流，充分利用各类融资政策支持以增加资金流入。积极利用项目“白名单”机制、经营性物业贷、支持房企发债、定增、公募REITs和持有型不动产ABS等融资政策，多渠道拓展融资现金流入，或可进行存量债务展期、借新还旧。
“不过需要注意的是，尽管债权人也在这两年不断做出让步，在债务展期或者债务豁免方面给出优惠的条件，2024年和2025年均是房企债务集中到期的时间点，房企负债率还比较高，房企面临较大的偿债压力。”宋红卫补充道。
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